Jakie ryzyka sprawdzi prawnik nieruchomości w Katowicach przed aktem?

Jak przygotować się do porady prawnej nieruchomości przed aktem?

Zbierz pełny pakiet dokumentów, ułóż je tematycznie i przygotuj listę pytań o ryzyka, terminy i obowiązki stron.

Najpierw ustal, czy występujesz jako sprzedający, czy kupujący. To wpływa na zakres dokumentów i pytań. Podziel materiały na cztery grupy: księga wieczysta i tytuł własności, umowy i oświadczenia, dokumenty budowlane i administracyjne, finanse i obciążenia. Zadbaj o aktualność zaświadczeń. Spisz pytania o hipotekę, służebności, meldunki, rozliczenia mediów, podatki i harmonogram płatności. Dzięki temu prawnik szybciej oceni stan prawny i wskaże ewentualne braki.

Jakie dokumenty z księgi wieczystej warto zabrać?

Wystarczy numer księgi wieczystej i aktualny wydruk z elektronicznej księgi wieczystej.

Prawnik sprawdzi działy I–IV księgi: oznaczenie nieruchomości, właściciela, prawa i roszczenia oraz hipoteki. Aktualny wydruk pozwoli ocenić zgodność danych z innymi dokumentami. Gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej, przygotuj dokument potwierdzający prawo do lokalu lub gruntu i zaświadczenie właściwej jednostki, które pozwala ją założyć.

• Numer księgi wieczystej.
• Aktualny wydruk z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
• Dokumenty stanowiące podstawę wpisów, na przykład akt nabycia, postanowienia spadkowe, umowy darowizny.

Jakie umowy wstępne i oświadczenia powinny być przedłożone?

Przygotuj umowę przedwstępną lub rezerwacyjną, a przy rynku pierwotnym dokumenty deweloperskie.

Te dokumenty pokazują uzgodnione warunki i terminy. Pozwalają też ocenić, czy zapisy zabezpieczają Twoje interesy. Prawnik zweryfikuje zadatek, kary umowne, terminy wydania oraz zapisy dot. wad i protokołu odbioru. Często potrzebna jest zgoda małżonka sprzedającego, jeśli majątek jest wspólny.

• Umowa przedwstępna lub rezerwacyjna z potwierdzeniem wpłat.
• Umowa deweloperska i prospekt informacyjny, jeśli dotyczy.
• Oświadczenia o zadatku lub zaliczce i sposobie rozliczenia.
• Zgoda małżonka, jeśli wymaga tego ustrój majątkowy.
• Protokoły odbioru, jeśli lokal był już wydany.

Jak sprawdzić tytuł własności i obciążenia hipoteczne?

Porównaj treść księgi z aktami nabycia i zdobądź dokumenty z banku dotyczące hipotek.

Kluczowe jest wykazanie ciągłości tytułu i zgodności danych. Przy spadkach potrzebne są postanowienia sądu lub akt poświadczenia dziedziczenia oraz zaświadczenie z urzędu skarbowego o podatku od spadków i darowizn. Gdy na nieruchomości jest kredyt, poproś bank o promesę zwolnienia hipoteki po spłacie. Sprawdź też służebności i najem, bo mogą ograniczać korzystanie z nieruchomości.

• Akt nabycia, postanowienia spadkowe lub akt poświadczenia dziedziczenia.
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego dotyczące rozliczenia nabycia.
• Zaświadczenie banku o saldzie, promesa zwolnienia hipoteki, dane rachunku technicznego do spłaty.
• Umowy najmu, służebności, decyzje administracyjne wpływające na korzystanie.

Jakie dokumenty budowlane oraz pozwolenia trzeba mieć?

Przygotuj świadectwo charakterystyki energetycznej oraz dokumenty potwierdzające legalność budowy i użytkowania.

Od 2023 roku przy sprzedaży i najmie wymagane jest świadectwo energetyczne. Przy domach i lokalach istotne są decyzje o pozwoleniu na budowę, zawiadomienie o zakończeniu robót lub pozwolenie na użytkowanie. Dla lokali przydatne bywa zaświadczenie o samodzielności. Warto mieć wypis z ewidencji gruntów i mapę ewidencyjną, a przy braku planu miejscowego – decyzję o warunkach zabudowy.

• Świadectwo charakterystyki energetycznej.
• Pozwolenie na budowę oraz dziennik budowy, jeśli dotyczy.
• Zawiadomienie o zakończeniu budowy lub pozwolenie na użytkowanie.
• Zaświadczenie o samodzielności lokalu, jeśli dotyczy.
• Wypis z rejestru gruntów i mapa ewidencyjna, ewentualnie wypis z planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy.

Kiedy potrzebne jest pełnomocnictwo i jakie ma formy?

Gdy strona nie może stawić się osobiście albo działa w imieniu podmiotu, wymagane jest pełnomocnictwo w odpowiedniej formie.

Do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości pełnomocnictwo powinno mieć formę aktu notarialnego. Do wpisów w księdze wieczystej zwykle wystarczy podpis notarialnie poświadczony. Do odbioru zaświadczeń w urzędach zazwyczaj wystarczy zwykłe pełnomocnictwo pisemne. Zakres pełnomocnictwa musi być precyzyjny i obejmować daną czynność.

• Akt notarialny do czynności rozporządzających nieruchomością.
• Pełnomocnictwo z podpisem notarialnie poświadczonym do wniosków kw.
• Zwykłe pisemne do spraw urzędowych i odbioru dokumentów.

Co zrobić, gdy brakuje potrzebnych dokumentów przed aktem?

Zrób listę braków i od razu złóż wnioski w urzędach, banku, spółdzielni lub sądzie.

Wiele dokumentów można uzyskać elektronicznie, na przykład wydruki z ksiąg wieczystych. Wnioski o wypis i wyrys z ewidencji gruntów składa się w jednostce geodezji. Zaświadczenia o braku zaległości we wspólnocie lub spółdzielni wydaje zarząd lub administracja. Bank wystawia promesę zwykle po złożeniu wniosku i spełnieniu warunków. W umowie przedwstępnej można ująć harmonogram uzupełniania braków i terminy.

• Elektroniczne wydruki z ksiąg wieczystych.
• Wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz mapa ewidencyjna.
• Zaświadczenia o braku zaległości z czynszów i mediów.
• Promesa banku dotycząca hipoteki.
• Zaświadczenia podatkowe i spadkowe, jeśli dotyczy.

Jak zorganizować elektroniczne kopie i oryginały dokumentów?

Przygotuj kompletne pliki PDF i zachowaj oryginały do wglądu na spotkaniu.

Dobrze opisane pliki ułatwiają pracę prawnika i notariusza. Skany powinny być czytelne i zawierać wszystkie strony, także te puste oraz załączniki. Zadbaj o widoczność podpisów i pieczęci. Ułóż materiały chronologicznie. Elektroniczne kopie prześlij wcześniej do wstępnej weryfikacji, a na poradę zabierz oryginały.

• Jasne nazwy plików, na przykład „KW_wydruk_2025-03-15”.
• Format PDF, pełne zestawy dokumentów i załączników.
• Widoczne podpisy, pieczęcie, numery spraw i sygnatury.
• Pakiet elektroniczny dla prawnika i oryginały na spotkanie.

Czy dołączyć wycenę rzeczoznawcy przed aktem?

Nie jest obowiązkowa, ale bywa bardzo pomocna przy negocjacjach i kredycie.

Operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę urealnia cenę i bywa wymagany przez bank. Wycena jest też przydatna przy podziale majątku, darowiźnie, rozliczeniach podatkowych oraz przy nieruchomościach komercyjnych i gruntach o złożonym przeznaczeniu. Pozwala świadomie zdecydować o cenie i zapisać w umowie właściwe zabezpieczenia.

• Kredyt bankowy i refinansowanie.
• Podział majątku lub darowizna.
• Nieruchomości komercyjne i działki inwestycyjne.
• Duże rozbieżności cen ofertowych na rynku.